Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und was Sie als Mieter tun können:
Mieterschutz in Deutschland wird groß geschrieben. Zumindest dann, wenn es um Wohnraum geht. Da der Verlust der Wohnung für den Mieter in der Regel den Verlust seines Lebensmittelpunktes bedeutet, kann eine Kündigung nicht ohne Weiteres ausgesprochen werden. Denn mit einer Kündigung beginnt für den Mieter zusätzlich zu dem drohenden Wohnungsverlust eine Suche auf dem angespannten Wohnungsmarkt, die nicht nur Zeit, sondern auch Nerven und Geld kostet.
Eine ordentliche Kündigung ist daher nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt u.a. vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Wir klären über die einzelnen Voraussetzungen auf.
Wer gilt als Familienangehöriger beim Eigenbedarf?
Dazu schweigt das Gesetz. In Anlehnung an die Vorschriften über das Zeugnisverweigerungsrecht zählen nach der Rechtsprechung zu den Familienangehörigen neben Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern auch die Personen, die mit einer Person in grader Linie verwandt oder verschwägert sind. Dazu kommen diejenigen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren.
Zu Familienangehörigen zählen danach nicht: Geschiedene/r Ehefrau/Ehemann, Kind des Cousins, Patenkind, Onkel und Tante (Ausnahmen bei besonders persönlicher Beziehung), Eltern der Lebensgefährtin (Ausnahmen bei besonders persönlicher Beziehung
Wer zählt zu den Haushaltsangehörigen?
Dazu gehören alle Personen, die mit dem Vermieter auf Dauer in dessen Haushalt leben. Mitbewohner/innen einer WG sind keine Haushaltsangehörige.
Wann liegt ein Benötigen vor?
Der Bundesgerichtshof hat klar formuliert, wie diese Voraussetzung zu verstehen ist: Der Vermieter benötigt die Wohnung, wenn er beabsichtigt, dort selbst einzuziehen bzw. sie einer der vom Gesetz privilegierten Personen zu überlassen, und wenn er hierfür vernünftige Gründe hat. (BGH Urt v. 20.01.1988 – VII ARZ 4/87).
Die Hürde für die Annahme, dass der Nutzungswunsch vernünftig ist, ist nicht allzu hoch. Selbst ausgefallene Nutzungswünsche akzeptieren die Gerichte, denn schließlich steht die Wohnung im Eigentum des Vermieters, dessen Schutz in Art.14 des Grundgesetzes festgelegt ist. Die Nutzung muss man nur plausibel erklären können. Eindeutig unvernünftig sind aber Fälle des sog. überhöhte Wohnbedarf. Dann verlangt z.B. der Sohn des Vermieters als Student ein Einfamilienhaus mit Garten.
Häufig gestellte Fragen:
Ich benötige meine Wohnung für mich, meine Familienangehörigen oder eine in meinem Haushalt lebende Person. Wie gehe ich am besten vor?
Der Ausspruch einer Kündigung ist an viele Voraussetzungen geknüpft. Es müssen Formalitäten beachtet werden und gewisse Schritte zwingend vorgenommen werden, damit die Kündigung wirksam bleibt. Als Rechtsanwaltskanzlei für das Mietrecht sprechen wir die Kündigung in Ihrem Namen und aus und nehmen Kontakt mit den Mietern auf. Wenn nötig helfen wir Ihnen Ihr Eigentum im Wege einer Räumungsklage zu erlangen.
Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn ein Unternehmen Vermieter ist?
Grundsätzlich: Nein. Eigenbedarf kann nur von natürlichen Personen geltend gemacht werden. Zwar sind Juristen sich einig, dass eine juristische Person (wie die GmbH) keinen Eigenbedarf haben kann. Möglich ist jedoch, dass der Wunsch der GmbH als sog. Betriebsbedarf gedeutet wird und damit eine Kündigung im Ergebnis doch noch wirksam ist. Hingegen kann eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechtes Eigenbedarf zugunsten ihrer Gesellschafter geltend machen.
Wenn mehrere Vermieter vorhanden sind, muss bei jeder/m Eigenbedarf vorliegen?
Nein. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn Eigenbedarf für einen von Ihnen besteht (LG Berlin, NZM 2001, 583).
Was ist, wenn der Vermieter die Räume geschäftlich nutzen möchte?
Es kommt darauf an. Will der Vermieter ein Zimmer als Arbeitszimmer für das Home Office nutzen, so steht dies dem Wohnzweck nicht entgegen. Selbst, wenn die Wohnung überwiegend zu beruflichen Zwecken genutzt werden soll (Steuerbüro, Dolmetscherbüro) kann ein berechtigtes Interesse für die Kündigung besteht. Im Zweifel muss ein Gericht dies überprüfen.
Bleibt die Kündigung wirksam, wenn der Vermieter zwischenzeitlich die Wohnung verkauft ?
Verliert der Vermieter nach Ausspruch der Kündigung aber vor Ablauf der Kündigungsfrist seine Position, die ihn zur Kündigung berechtigte, so kann er die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mehr weiterverfolgen.
Was sollte ich tun, wenn ich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten habe?
Zu aller erst: Ruhig bleiben. Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie einen Termin. Wir haben Erfahrung im Umgang mit Kündigungen wegen Eigenbedarfs. Oft sind diese wegen Formfehler unwirksam. Oft wir der Eigenbedarf nur behauptet, um einen unliebsamen Mieter los zu werden und die Wohnung später teurer vermieten zu können.
Ich bin pflegebedürftig und brauche die Wohnung für meine Pflegekraft, damit diese in unmittelbarer Nähe zu meiner jetzigen Wohnung lebt.
Ist der Vermieter pflegebedürftig, so ist es ihm erlaubt, die Wohnung für seine Pflegekraft zu beanspruchen und eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, wenn er möchte, dass diese möglichst nah bei ihm lebt. Der Mieter kann dagegen nicht einwenden, dass der Vermieter die Pflegekraft in seine jetzige Wohnung aufnimmt. Auch muss der Vermieter sich nicht auf die Pflege durch in der Nähe lebende Familienangehörige verweisen lassen.
Wie kann ich mich gegen die Kündigung wehren?
Suchen Sie einen Rechtsanwalt auf. Je nach dem, ob sie in der Wohnung verbleiben möchten oder nicht, gibt es verschiedene Handlungsoptionen. Die Wirksamkeit der Kündigung spielt dabei eine große Rolle. Der Verlust der Wohnung kann unter Umständen hinausgezögert werden. Wenn sie keine Klage des Vermieters wegen Räumung riskieren möchten, so kann man mit der Vermieterseite verhandeln. Möglicherweise kann so die Räumungsfrist verlängert werden. Dann haben sie mehr Zeit für die Suche nach einem neuen Zuhause. Unter Umständen ist der Vermieter zu einer Abschlagszahlung für einen früheren Auszug bereit. Schließlich können Sie der Kündigung auch unter Berufung auf die sog. Sozialklausel widersprechen. Was das ist und wie Sie am besten vorgehen, erfahren Sie in diesem Blog-Beitrag.: